Основные проблемы участия в долевом строительстве многоквартирных домов

SAMSUNG DIGITAL CAMERA

Пожалуй, в топ вопросов, поступающих в Юридическую компанию «Химоя», входят вопросы, касающиеся строительства новых домов. После освещения «проблемных объектов» через СМИ и вмешательства руководства города, чаще всего проблемы с каждым отдельным объектом решаются индивидуально.

Основная проблема заключается в том, что у нас до сих пор нет специализированного Закона, который бы регулировал вопросы участия в долевом строительстве. Уже в одном Душанбе построены сотни новых домов, но все вопросы на 90% решаются не законом, а договором. А в договорах, где одна сторона имеет преимущество диктовать свои условия, чаще всего условия складываются односторонне в пользу застройщиков.

Для аналогии: в России еще в 2004 года (15 лет назад) был принят Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Ниже приведем наиболее острые проблемы, связанные с этим вопросом:

1. СРОК — это существенное условие договора, и обязательно нужно его указывать в договоре. Однако, если раньше в договорах застройщики указывали срок завершения строительства, то в последнее время мы все чаще встречаем договора, где срок НЕ указывается, либо указывается, что «строительство завершается после государственной приемки объекта», что является довольно размытым понятием. В России застройщик обязан указать конкретный срок завершения строительства, и за каждый день просрочки устанавливается ответственность в виде штрафных санкций.

Некоторые объекты «строятся» уже много больше положенного срока!

 

2. ИНФОРМАЦИЯ О ЗАСТРОЙЩИКЕ. Очень важно, чтобы данная информация была открытой и доступной (в едином реестре застройщиков, либо в других источниках, подконтрольным местной власти): учредители и управленцы застройщика, баланс за прошлый календарный год, другие завершенные и строящиеся объекты застройщика. Граждане вынуждены доверить этим застройщикам свои квартиры, дома и большие суммы денег, но в большинстве случаев они либо не имеют никакую информацию о застройщике, либо им приходиться полагаться на слухи или отзывы знакомых и близких, что может являться недостоверной информацией.

 

3. УСЛОВИЯ ПРИ ВЫСЕЛЕНИИ. Один застройщик предлагает 30% дополнительной площади, другой 20%. Кто-то с ремонтом делает, а кто-то без, но когда застройщик приходит в дом, собирает жителей и показывает Решение Хукумата, то дальше сам уже диктует условия. Показывая жителям «Карор», он считает, что эта бумага говорит о том, что теперь решает он. Мы несколько раз ознакамливались с этими решениями и знаем, что в них говорится, что застройщик обязан соблюдать все права и интересы жителей, но поскольку у жителей особых прав по Закону нет и они могут защитить свои права только договором, то это часто рождает дополнительные споры и скандалы.

Сюда же относятся и другие условия, которые также иногда приводят к спорам: например, этаж размещения: если на первом, а иногда и на втором этаже строятся магазины, то всех жителей размещают с 3-этажа. Поскольку жителям даются дополнительные метры, то не всем может хватить места на своем этаже и так далее.

 

4. КОМПЕНСАЦИЯ ИЛИ АРЕНДНАЯ ПЛАТА? Обычно застройщики до завершения строительства, поскольку обязаны предоставить жителям временное жилье, выплачивают «арендную плату», чтобы те сами снимали жилье. Так, во время строительства 4-х домов, состоящих из 16 этажей на повороте аэропорта, налоговая служба потребовала от жителей  оплаты подоходного налога (13% от суммы аренды), поскольку сдача жилья и получение дохода являются объектами налогообложения. Жители этих домов обратились в Хукумат района Шохмансур, и под председательством главы района Шохмансур с участием представителей налоговой, минфина, жителей и меня, провели встречу, где пришли к выводу, что это все же не «арендная плата», а «компенсация для снятия жилья», и это не является объектом налогообложения.

Вопрос вроде решился на местном уровне, но нет гарантий, что где-то не возникнет такая же проблема.

 

5. РЕЕСТР ПРОДАННЫХ «КВАРТИР». Так как квартир на момент строительства не существует и нет единого реестра для их покупки, то часто бывает так, что недобросовестные застройщики одну и ту же квартиру продают нескольким лицам. Оформляют все простым договором с печатью организации. Поскольку при нотариальном оформлении данного договора взимается 1%  от суммы договора, то многие экономят на этом и в дальнейшем нередко сталкиваются с проблемами.

 

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ПОБОРЫ. При перепродаже доли  (дольщик продает свою будущую квартиру третьему лицу) в еще не завершенном строительстве, застройщики иногда требуют у дольщиков дополнительную плату, якобы налоговые отчисления, что опять же не соответствует действительности.

 

Все эти вопросы и многие другие должны решаться преимущественно Законом, а не договором. Стороны таких правоотношений не являются равными, так как одной стороной, как правило, является юридическое лицо. Аналогией таких правоотношений являются трудовые правоотношения, где Закон максимально защищает права и интересы работников и ограничивает работодателя диктовать условия на свое усмотрение.

Парламенту давно пора принять вышеназванный Закон.

Автор: Навруз Одинаев